【20191017 すぎさんの業務日誌】
株式会社PSE資産プランニング 相続コンサルタントの"すぎさん"こと、杉森真哉です。
一般社団法人NIPPON終活サポートセンターの理事もしています。
すぎさんの業務日誌では、私がどんな仕事を日頃やっているのかをシェアしています。
先日はこんな相談がありました。
「知り合いの方が、賃貸アパートを兄弟で共有で所有しています。
建物に雨漏りがあり、修繕に500万円かかるとのこと。果たしてお金を払って修繕したほうがいいのか？
それともこれを機会に売却なども考えたほうがいいのか？
アパートの老朽化による将来的なリスクもあるので、どうするのがいいのか分からない」
という相談でした。
とてもざっくりとした相談でした。
でも当社であれば、アパートの住所さえわかれば、ざっくりとした方向性を出して、考えるきっかけを提供出来ます。
上記の相談に対して、私からは下記の回答をしました。
いただいた情報は、アパートの住所のみです。
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＜当社の試算＞
当初建築25000万円で建築と想定
賃料収入：7万×14部屋×12ヶ月＝1176万円≒1200万円
賃料手残：1200万×0.6=720万円≒800万円 ⇒ 2人で分けると年間400万円程度
財産評価
土地：路線価17.5万×500㎡＝8750万円≒9000万円
家屋：1,000万円
合計10000万円 1/2で5000万円
売買時価15000万円と想定
＜シミュレーション＞
リフォーム代500万円で2部屋修繕した場合には、約140万円上がる（1人70万円程度）
オーナーチェンジで売った場合には、手残りで10000万円程度（1人5000万円）
利回り5.3% リフォーム後は5.8%
＜結論＞
本当に500万だけで、空室2部屋が埋まるのであれば、年間賃料が手取りで80万円（1人40万円）上がると想定されます。
持ち続けるかどうかは、
・共有物件を将来に残すと共同所有者が子供になるので、利害関係が複雑になることを良しとするか？
・相続財産として、1人あたり5000万円ほどの財産金額が自己財産金額に上乗せになるので、相続税を多く支払うことになるので、それを良しとするか？
・所有者の1人に集中出来る見込みがあれば、所有者を1人にした後に、同族法人を作って法人に移転すれば、お金を生む資産として持ち続けることが可能になるが、それが出来るかどうか？
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こんな形で、お客様のもやもやとどう解決していいか分からない問題について、考えるキッカケを提供させていただいております。
普段から本当にこんなざっくり診断をすることが多いです。(^^)
以上、すぎさんの業務日誌でした。
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